Umschuldung: Ablösende Bank muss Bedarf selbst berechnen - Schlichtungsspruch des Ombudsmanns der privaten Banken
In einem durch das Mitglied der Anlegerschutzanwälte, Rechtsanwalt Andreas Mayer aus Freiburg, geführten Schlichtungsverfahren vor dem Ombudsmann der privaten Banken obsiegten die Bankkunden gegen die COMMERZBANK AG. Ihr Darlehen wurde um über 43.000 EUR nicht benötigter Darlehensmittel reduziert.
Der Fall: Die Immobilienfinanzierung der Hausbauer war ursprünglich über eine Bausparkasse zustande gekommen. Das (unvorteilhafte) Finanzierungsmodell war so ausgestaltet, dass drei verschiedene Darlehen kombiniert wurden, wobei diese zum Teil durch im Zusammenhang mit den Darlehen abgeschlossenen Bausparverträge erst am Ende der 10jährigen Zinsbindung zu tilgen waren. Diese provisions- und kostenträchtige trächtige Finanzierungsform wurde durch den Bausparkassen-Vertreter damit schmackhaft gemacht, dass die bei Zuteilungsreife in 10 Jahren zur Auszahlung gelangenden Bauspardarlehen einen günstigen Zinssatz aufweisen würden und dieser bereits bei Abschluss des ursprünglichen Darlehens fixiert werden könne.
Über die Nachteile dieser Finanzierungskonstruktion wurde nicht gesprochen. Diese liegen insbesondere darin, dass das tilgungsfrei gestellte „Vorausdarlehen“ deshalb sehr teuer kommt, weil die Sparzinsen in den anzusparenden Bausparverträgen im Verhältnis zu den Darlehenszinsen nahezu zu vernachlässigen sind und die endfällige Tilgung gegenüber der annuitätischen Tilgung einen erheblichen Zinsnachteil mit sich bringt. Bei annuitätischer Tilgung wird (in der Regel) monatlich bereits von Anfang an kontinuierlich getilgt, wodurch jeden Monat die Zinslast geringer wird und gleichzeitig der Tilgungsanteil sich erhöht. Hierdurch entsteht ein „Tilgungsturbo“, der mit wachsender Laufzeit zu einem immer höheren Tilgungsanteil und zu einer immer geringeren Zinsbelastung führt. Solche wirtschaftlichen Vorteile kann die Zinssicherheit für das Bauspardarlehen in der Regel nicht aufwiegen.
So war es auch im vorliegenden Fall: Die allgemeinen Hypothekenzinsen waren mittlerweile am Markt so gesunken, dass bereits zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung klar war, dass das Bauspardarlehen nicht angenommen werden würde, weil dessen Zinsen im Verhältnis zum Marktumfeld deutlich überhöht waren. Man sah sich daher nach einem „Forwarddarlehen“ um, mit dem bei Auslaufen der Zinsbindung das Vorausdarlehen abgelöst werden sollte. Ein Versicherungsvertreter der Bausparer bot sich an, den Kontakt zu einer Bank herzustellen. Hierauf erhielten die Eheleute Besuch eines weiteren Versicherungsvertreters, der sich angeblich auch auf Finanzierungsvermittlung spezialisiert hatte. Diesem wurden sämtliche Unterlagen der bestehenden Darlehensverträge und der abgeschlossenen Bausparverträge sowie die letzten Kontoauszüge hierzu übergeben. Er sagte zu, eine Berechnung der erforderlichen Ablösesumme vorzunehmen. Der von ihm ermittelte Bedarf wurde über COMMERZBANK AG in Form eines Forwarddarlehens zur Verfügung gestellt.
In der Beratung durch Mayer & Mayer Rechtsanwälte konnte den Eheleuten dargestellt werden, dass der Bedarf und somit das abgeschlossene Volumen des Forwarddarlehens weit überzogen war. Über 43.000,00 EUR waren zuviel berechnet worden.
In der folgenden Korrespondenz mit der COMMERZBANK AG zeigte sich diese nicht einsichtig. Sie meinte, dass der eingeschaltete Darlehensvermittler den Bedarf berechnet habe und nicht sie. Dass bei einer derart komplexen Konstruktion der normale \\\\\\\"Häuslebauer\\\\\\\" überhaupt nicht in der Lage ist, in die Zukunft gerichtet über einen Zeitraum von über 1 ½ Jahren den dann notwendigen Ablösebedarf zu berechnen, interessierte die COMMERZBANK AG nicht.
Der Ombudsmann belehrte die COMMERZBANK AG eines besseren. Er führte in seinem Schlichtungsspruch aus, dass die Kunden „eine genaue Ermittlung des Betrags der für die Ablösung der bestehenden Finanzierung in Ansatz zu bringenden Kreditsumme erwarten durften“. Dies sei eine „notwendige und nur unter Einsatz der Sachkunde der Bank zu lösende Voraussetzung für das ganze Geschäft gewesen“. Darüber hinaus wies er die COMMERZBANK AG darauf hin, dass für die Einstandspflicht der Bank ausreiche, dass der eingeschaltete Vermittler in ihrem Aufgabenkreis tätig geworden sei und sie somit sehr wohl auch für dessen Verschulden bzw. fehlerhafte Berechnung einzustehen habe.
Die COMMERZBANK AG wurde deshalb verpflichtet, unter Aufrechterhaltung der Darlehensbedingungen im übrigen den Darlehensbetrag auf den tatsächlich erforderlichen Ablösebedarf anzupassen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist selbstverständlich hierbei nicht angefallen. Das Darlehensvolumen wurde um über 43.000,00 € reduziert.
Bei Fragen im Zusammenhang mit Finanzierungen oder Umschuldungen sind die auf Bank- und Kapitalmrktrecht spezialisierten Mitglieder der Anlegerschutzanwälte e.V. kompetente Ansprechpartner.
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